El Juzgado de Primera Instancia número 86 de Madrid ha dictado recientemente una sentencia en la que aborda un asunto de especial interés en estos tiempos de burbuja del alquiler y especulación inmobiliaria, que nos hacen volver con temor la mirada a la no tan lejana crisis del año 2008.
Según los hechos probados de la sentencia, el propietario de una vivienda en la Cañada Real Galiana, un gigantesco asentamiento irregular del Este de Madrid, formalizó en el año 2005 un contrato de alquiler con un inquilino, que, desde finales del año 2016, dejó de pagar las rentas convenidas. Es por eso que el Juzgado ha fallado ahora que el inquilino debe abandonar el inmueble y abonar las rentas pendientes con independencia de la situación legal de la vivienda. Según ha referido el inquilino a la prensa al conocerse la sentencia, la vivienda carecía de las condiciones necesarias de habitabilidad, no tenía acceso al alcantarillado y contaba con conexiones ilegales a la luz y hasta hace poco al agua.
Respecto a este asunto, tal y como hemos tenido oportunidad de referir a la prensa, hay que diferenciar dos planos: por un lado, está el plano administrativo, que aborda la legalidad o no de las construcciones a las que (no lo olvidemos) la propia Administración ha dado cierta legitimidad, llegando a cobrar impuestos municipales; por otro lado estaría el plano privado o de derecho civil aplicable a la relación particular entre arrendador y arrendatario.
Es en este segundo escenario donde consideramos que es bueno que se de amparo y cobertura legal a las situaciones de hecho que allí acontecen, y que no rija la ‘ley de la selva’, puesto que como todos sabemos, cuando no rigen las normas, lo que queda es el abuso e imposición de los poderosos sobre los sometidos. Así, es positivo que se pueda exigir el cumplimiento de los contratos en los términos que se convinieron y, lo que es más importante en derecho arrendaticio, sobre estos contratos se impone con carácter general la Ley de Arrendamientos Urbanos, que, si bien tendría que ser revisada con el fin de que sea más tuitiva de los arrendatarios, protege de los posibles abusos de la parte teóricamente más fuerte de la relación contractual, esto es, el arrendador, que suele ser quien ‘impone el contrato’ al inquilino. Sólo así, asentado el imperio de la ley en esas relaciones jurídicas, los inquilinos podrán hacer valer sus derechos, como exigir una duración mínima del contrato de alquiler, pedir al arrendador que se haga cargo de las obras que permitan unas condiciones dignas de habitabilidad, etc. Esa norma, sin embargo, dispone obligaciones para ambas partes, siendo la principal del arrendatario el pago de la renta mensual que, en este caso, ha llevado al juzgado a condenar al inquilino, como ya hemos referido.
Es por ello que quizás el error del inquilino fue el de no hacer valer en defensa de sus intereses esa norma para, incluso, dejar de pagar la renta o dejarla en depósito hasta que el propietario arrendador se hiciera cargo de las oportunas obras de carácter necesario, en lugar de centrarse en si el arrendador de esta ‘construcción ilegal’ tenía derecho a reclamarle el pago de la renta. En este sentido, también decíamos en la prensa que, en principio, el propietario está legitimado para reclamar el pago de la renta, a diferencia de lo que podría suceder en un caso donde alguien ocupa ilegalmente una vivienda y ‘monta un negocio’ de subarriendos a terceros. Resulta obvio, en este caso, que esta clase de promotor ‘del negocio’ no podrá reclamar judicialmente a los subarrendatarios el pago de renta alguna.
Entendemos que el reconocimiento de la situación de derecho en este caso se asimila a, por ejemplo, la de los trabajadores extranjeros sin los papeles en regla, a los que por esa simple cuestión de derecho administrativo, no se les puede privar de la aplicación del derecho y no entenderíamos, y de hecho no entendemos (porque tristemente sucede en la práctica) que un empresario les obligara a trabajar una jornada de 12 horas por un salario inferior al SMI o, por ejemplo, que el casero les subiera la renta a mitad de contrato justificando la no aplicación de la normativa laboral o civil en el incumplimiento administrativo.
Para terminar, y más allá de las cuestiones jurídicas examinadas, no debemos olvidar que el derecho a la vivienda es un derecho constitucionalmente consagrado, pero tristemente violentado en el día a día, y más en los colectivos vulnerables. Quizá sobre lo que deberíamos reflexionar en estos casos es sobre el motivo por el que alguien tiene que llegar a la situación de alquilar una vivienda sin las condiciones mínimas de habitabilidad, sin que se aborde la necesaria dotación de un parque público de viviendas o de unas normas, incluso más protectoras, que puedan controlar el desenfreno alcista de los alquileres en las ciudades por la gentrificación y el beneficio de unos pocos.
Miguel Crespo
Abogado ActivaT RedAbogad@s