El pasado viernes logramos que uno de nuestros clientes en Sevilla firmara con la entidad bancaria la dación de su vivienda en pago de la deuda hipotecaria, lo cual supone para el deudor una verdadera segunda oportunidad, y también para sus padres y su abuela, que le avalaban en la operación. Nuestro cliente llevaba años solicitando a la entidad la dación en pago, debido a la imposibilidad económica de atender el pago de las cuotas del préstamo, pero en todo momento recibió negativas; en 2020, una década después de la crisis-estafa, tenemos la lección aprendida y somos plenamente conscientes de que cualquier banco prefiere obtener la propiedad de la vivienda en subasta judicial, a un precio irrisorio. Finalmente, el deudor y los avalistas fueron demandados a través de un procedimiento declarativo en que se pedía el vencimiento anticipado y se reclamaba la cantidad total de la deuda; el abogado David Burrero del Castillo, colaborador de la red ActivaT con despacho en la localidad de Dos Hermanas (Sevilla), asumió su defensa.
Cuando examinamos el contrato, pudimos comprobar que contenía numerosas cláusulas abusivas que estaban causando un grave perjuicio a nuestros representados, como es el caso de la cláusula de resolución anticipada, que permitía a la entidad vencer anticipadamente los plazos del préstamo ante el impago de una sola cuota, unos intereses de demora del 22,48% y el aval otorgado por los padres y la abuela del deudor, redactado de manera oscura e incomprensible para el usuario medio (tema que comentaba en detalle nuestro compañero Gonzalo Carrasco en http://activatabogados.com/curioso-caso-los-padres-avalan-hijo-se-convierten-titulares-la- hipoteca-acaban-ganando-al-banco). Así que decidimos demandar a la entidad bancaria poniendo de manifiesto la nulidad de las citadas cláusulas y, al mismo tiempo, formular una cuestión de prejudicialidad civil solicitando la suspensión provisional del proceso instado por la entidad, en tanto el órgano judicial no se pronunciara antes sobre la impugnación de las cláusulas abusivas, cuestión que afectaba de manera decisiva a la pretensión de la entidad, consistente en resolver el préstamo anticipadamente y reclamar la totalidad de la deuda.
La suspensión provisional del proceso, así como el cuestionamiento del carácter abusivo de las cláusulas del contrato y de la propia deuda reclamada, planteó un nuevo escenario que nos permitió afrontar la negociación desde una posición más sólida, y finalmente fue posible alcanzar un acuerdo, por el cual nuestro cliente se compromete a entregar la propiedad de la vivienda a la entidad bancaria, y ésta a aceptar la vivienda en pago íntegro de la deuda hipotecaria, quedando completamente liberados de la misma tanto el deudor como los avalistas. Además la dación en pago, tal como ha sido diseñada, queda exenta del Impuesto de la Renta y del Impuesto de la Plusvalía Municipal, un aspecto que resulta de vital importancia en este tipo de operaciones.
En palabras de David Burrero: “es de celebrar el resultado exitoso de este caso, pero a día de hoy constatamos que no existen en España instrumentos jurídicos adecuados que obliguen a las entidades bancarias a aceptar la entrega de la vivienda en pago de la deuda hipotecaria, más allá del Código de Buenas Prácticas, y tampoco un mecanismo eficaz y accesible de segunda oportunidad que permita a los deudores más vulnerables quedar exonerados de las deudas insatisfechas y poder así reiniciar su vida económica, un mecanismo que la actual Ley de segunda oportunidad no proporciona. Es urgente que el Gobierno de España y las Cortes Generales aborden la implementación de políticas valientes en defensa del derecho a la vivienda, y esto pasa también por habilitar mecanismos eficaces de segunda oportunidad para las miles de personas que tras la crisis de 2008 han quedado, y siguen quedando, en una situación de completa ruina económica”.